Der Erbbauzins

Der Erbbauzins ist das laufende Entgelt, das der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer dafür zu bezahlen hat, dass er den Grund und Boden für lange Zeit zur Nutzung überlassen erhält. Der Erbbauzins kann als Äquivalent zu einem Kaufpreis, der durch Ratenzahlung erbracht wird, betrachtet werden, wobei der Unterschied zum Ratenkauf darin besteht, dass das Eigentum beim Kaufvertrag dem Käufer verbleibt, beim Erbbaurechtsvertrag nach Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechts auch bezüglich des Gebäudes wieder an den Grundstückseigentümer zurückfällt.

Die Höhe des Erbbauzinses unterliegt wie der Kaufpreis über ein Grundstück der freien Vereinbarung der Vertragsteile. Insbesondere setzt das Gesetz hier auch keine Grenzen nach oben oder nach unten. Oft wird die Höhe des anfänglichen Erbbauzinses nach einem Prozentsatz (z.B. 4 %) des Verkehrswertes des Grundstücks bemessen. Maßgeblich bleibt aber immer der Einzelfall bzw. der Grad der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit für den Erbbauberechtigten und die Marktverhältnisse vor Ort. Wegen der langen Laufzeit von Erbbaurechtsverträgen ist es nicht angemessen, für die gesamte Vertragsdauer einen Festbetrag für den Erbbauzins zu vereinbaren. Das Risiko einer Geldentwertung wird daher in nahezu allen Erbbaurechtsverträgen durch die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel ausgeschlossen. Dann ändert sich der Erbbauzins z.B. in dem Verhältnis nach oben bzw. nach unten, in dem sich der Preisindex für die Gesamtlebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland verändert. Der aus dieser Wertsicherungsvereinbarung Begünstigte – in der Regel wird dies der Grundstückseigentümer sein – muss in der Regel, um in den Genus der Erhöhung zu kommen, dem anderen Teil die Änderung der Zahlungspflicht mitteilen. Zulässig ist es aber auch, zu vereinbaren, dass die veränderte Zahlungspflicht gleichsam „automatisch“ eintritt. Die Aufforderung zur Zahlung des angepassten erhöhten Zinses hat dann nicht rechtsgestaltende Wirkung, sondern ist lediglich als Hinweis anzusehen. Seit 1994 ist es möglich, diese Dynamik der Erbbauverzinsung so auszugestalten, dass regelmäßige neuerliche notarielle Nachtragsurkunden samt jeweils neuerlicher Eintragungen im Grundbuch entbehrlich werden.

Wegen der Bezahlung des Erbbauzinses (und auch wegen sonstiger im Vertrag übernommener Zahlungsverpflichtungen) unterwirft sich der Erbbauberechtigte in der notariellen Urkunde häufig der sofortigen Zwangsvollstreckung. Dem Grundstückseigentümer wird damit bei Nichtzahlung die Möglichkeit an die Hand gegeben, ohne vorherige gerichtliche Klage Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einzuleiten. Diese Regelung dient der Verfahrensverkürzung und der Kostenersparnis.

Kontaktdaten

Rechtsanwälte & Notare
Steinhusen Thiele Christiansen
Öffnungszeiten
Stuhrsallee 27
24937 Flensburg

Tel.:    0 461 - 146 00 - 0
Fax.:   0 461 - 146 00 - 99
Email: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
Montags - Donnerstags
8:00 - 18:00 Uhr
Freitags
8:00 - 16:30 Uhr

Besprechnungstermine
nach Vereinbarung.