Ausschlaggebend dafür, ob eine Veräußerung von Grund und Boden oder die Bestellung eines Erbbaurechts gewählt wird, ist oftmals auch die steuerliche Situation. Die Besteuerung bei Einräumung eines Erbbaurechts, insbesondere die Unterschiede zum Verkauf des Grundstücks sollten Sie im einzelnen mit Ihrem Steuerberater erörtern, da eine steuerliche Beratung durch den Notar grundsätzlich nicht stattfindet.

Urkunden über die Bestellung von Erbbaurechten bestehen in der Regel aus zwei Hauptteilen. Einerseits wird der Bestellungsvorgang als solcher und dessen grundbuchlicher Vollzug geregelt; andererseits enthält die Urkunde auch vertragliche Vereinbarungen über den Inhalt des Erbbaurechts, also Regelungen, die während der gesamten Laufzeit des Erbbaurechts bzw. nach dessen Beendigung zwischen den jeweiligen Beteiligten ohne Ansehung der Person (sozusagen auf die Sache selbst bezogen, daher „dinglich“) gelten.

Im Einzelnen enthalten die meisten Erbbaurechtsverträge u.a. die nachfolgenden, durch die ErbbauVO eröffneten Regelungen, die Sie auch in dieser oder einer ähnlichen Reihenfolge normalerweise in Ihrem Vertrag bzw. einem Ihnen übersandten Entwurf wiederfinden werden, wobei eine Beschränkung auf die wesentlichen erfolgen soll:

 

Vereinbarungen über die Nutzung des Grundstücks

An erster Stelle folgen nun meist Vereinbarungen über die Verwendung des Erbbaugrundstücks. Hier empfiehlt es sich auch, die Art sowie die Nutzung des zu errichtenden Bauwerks zu regeln. Insbesondere sollte klargestellt werden, ob in dem Bauwerk auch eine gewerbliche Nutzung zulässig ist und ggf. in welchem Umfang. Das Erbbaurecht beinhaltet zwar nach der gesetzlichen Definition das Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben; regelmäßig sollte aber diesem Recht auch die Verpflichtung des Erbbaunehmers korrespondieren, das Gebäude zu errichten, liegt doch in dem Gebäude die wirtschaftliche Sicherung der Zahlung des Erbbauzinses.

 

Dauer des Erbbaurechtes

Eine Mindest- oder Höchstdauer eines Erbbaurechts ist im Gesetz (im Gegensatz zu einigen ausländischen Rechtsordnungen) nicht vorgeschrieben. Entsprechend den Bedürfnissen beider Vertragsteile hat sich insbesondere bei Erbbaurechten zur Errichtung von Eigenheimen, eine (verhältnismäßig lange) Dauer von 75 bis 100 Jahren als praktischer Regelfall herausgebildet. Die lange Dauer gewährleistet einerseits, dass sich die Errichtung des Bauwerks für den Erbbauberechtigten und dessen Familie auch „lohnt“, andererseits stellen Banken Darlehensmittel für die Errichtung des Gebäudes zu günstigen Bedingungen in der Regel nur dann zur Verfügung, wenn ihnen eine „gute“, d.h. hier langfristige, Sicherheit geleistet wird. Auch für die Seite des Grundstückseigentümers ist eine Laufzeit von ca. 100 Jahren in der Regel tragbar, wird doch durch die lange Dauer gewährleistet, dass der Erbbauberechtigte das Bauwerk, das ggf. einmal an den Eigentümer fallen wird, dauerhaft und stabil errichtet.

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