Die Aufteilung nach dem WEG kann rechtlich auf zweierlei Weise erfolgen: durch Teilung im Eigenbesitz des Eigentümers (gemäß § 8 WEG) – einerseits – oder durch vertragliche Vereinbarung mehrerer Miteigentümer untereinander – andererseits (§ 3 WEG). Bei der Teilung durch einseitige Erklärung des Eigentümers setzen sich die Berechtigungsverhältnisse am aufgeteilten Grundstück an den dadurch entstehenden Sondereigentumseinheiten „linear“ fort. Teilen also beispielsweise Ehegatten ein in ihrem je hälftigen Miteigentum stehendes Anwesen gemäß § 8 WEG in zwei Sondereigentumseinheiten (Erdgeschoss einerseits, Obergeschoss andererseits) auf, gehören diese beiden dadurch geschaffenen Eigentumswohnungen wiederum beiden Ehegatten je zur Hälfte. Im Unterschied dazu führt die vertragliche Bildung von Sondereigentum durch mehrere Miteigentümer dazu, dass mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil das künftig ausschließliche Eigentum an einem Raumeigentum verbunden wird: Würden also die beiden Ehegatten des vorstehenden Beispiels die Aufteilung gemäß § 3 WEG durch Vertrag vollziehen, würde künftig die eine Wohnung – je nach Festlegung – dem Ehemann, die andere Wohnung ausschließlich der Ehefrau gehören. Dieses Ergebnis ließe sich auch bei der Teilung durch einseitige Erklärung gemäß § 8 WEG erreichen, wenn anschließend die Miteigentumsanteile an den geschaffenen Einheiten jeweils miteinander vertauscht würden, so dass auch hier Alleineigentum an den gebildeten Wohnungen entstünde. Die unmittelbare vertragliche Sondereigentumsvereinbarung gemäß § 3 WEG erspart jedoch diesen Zwischenschritt und die damit verbundenen Kosten.

Die Teilungserklärung selbst bedarf materiell-rechtlich keiner besonderen Form; wenn sie im Weg der vertraglichen Einigung gemäß § 3 WEG vollzogen wird, muss sie bei gleichzeitiger Anwesenheit beider vor einem deutschen Notar erklärt werden. Grundbuchrechtlich ist jedoch in beiden Fällen zumindest die notarielle Beglaubigung (§ 29 GBO) erforderlich. In der Praxis wird jedoch ganz überwiegend die Form der notariellen Beurkundung gewählt. Bei der vertraglichen Vereinbarung von Sondereigentum muss nämlich gemäß § 4 Abs. 3 WEG die Verpflichtung zur Bildung des Sondereigentums beurkundet werden; ferner muss häufig auf die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung „verwiesen“ werden i.S. des § 13a BeurkG, was bei einem bloß beglaubigten Text nicht möglich ist. Zur Beurkundung der Teilungserklärung gemäß § 8 oder § 3 WEG sind ferner die sog. „Aufteilungspläne“ erforderlich (Grundrisspläne, Ansichten und Schnitte – jeweils im Maßstab 1:100 – sowie Ausschnitt aus dem amtlichen Lageplan). Diese Aufteilungspläne müssen sich auf den Zustand des Gebäudes beziehen, wie er nach Durchführung der Umbaumaßnahmen bzw. Baumaßnahmen bestehen wird. Der darin enthaltene Zustand sollte baurechtlich genehmigt sein oder keiner Baugenehmigung bedürfen, da die Behörde bei der Bescheinigung der Abgeschlossenheit auch prüft, ob die Baugenehmigungsbehörde einzuschalten ist.

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