Der Heimfall

Als Sanktion für einen Verstoß des Erbbauberechtigten gegen vertragliche Verpflichtungen (z.B. Art der Verwendung des Bauwerks, Instandhaltung, Versicherung, Nichtzahlung des Erbbauzinses, Insolvenz des Erbbauberechtigten) ist in Erbbaurechtsverträgen regelmäßig der sog. Heimfall vorgesehen. Der Eigentümer kann dann die Übertragung des Erbbaurechts (bzw. des Gebäudes) auf sich überlangen, dieses wird zum sog. Eigentümererbbaurecht. Belastungen des Erbbaurechts sind zu übernehmen, der Erbbauberechtigte ist in der vereinbarten Höhe (bei Wohngebäuden mindestens 2/3 des Gebäudewertes) zu entschädigen. Die Bestimmung des Gebäudewertes soll in der Regel durch die Beteiligten einvernehmlich erfolgen. Da die Vorstellungen über den Gebäudewert oft recht unterschiedlich sein werden, sollte der Erbbaurechtsvertrag eine Bestimmung enthalten, wie der Gebäudewert für alle Beteiligten bindend zu ermitteln ist.

 

Vorrecht auf Erneuerung, Vorkaufsrechte

Die meisten Erbbaurechtsverträge enthalten weiter eine Bestimmung über das Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechtes. Damit ist nicht etwa das zwingende Recht des Erbbauberechtigten verbunden, die Verlängerung nach Zeitablauf nach Wunsch verlangen zu können. Die Rechtsstellung des Erbbauberechtigten entspricht vielmehr der eines Vorkaufsberechtigten. Entscheidet sich der Eigentümer nach Ende der Laufzeit des Erbbaurechts, das Gebäude selbst zu übernehmen, ist das Vorrecht auf Erneuerung gegenstandslos. Nur wenn weiter ein Erbbaurecht am Grundstück bestehen soll, hat der (zuletzt vorhandene) Erbbauberechtigte einen Anspruch auf bevorrechtigte Berücksichtigung.

Zu unterscheiden ist dieses Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts von den regelmäßig in einem Erbbaurechtsvertrag enthaltenen gegenseitigen Vorkaufsrechten bezüglich Grundstück und Erbbaurecht. Sowohl Erbbauberechtigter als auch Grundstückseigentümer können ja grundsätzlich frei über ihr jeweiliges Eigentum an Grundstück bzw. Erbbaurecht verfügen. Auch wenn der Eigentümer sich vorbehalten hat, solchen Verfügungen im Einzelfall zuzustimmen, wird er zur Abgabe dieser Zustimmungserklärung meist verpflichtet sein. Durch die Vereinbarung von Vorkaufsrechten liegt es in der Hand der Vertragsteile zu verhindern, dass an die Stelle des Vertragspartners, den man sich ausgesucht hat, eine andere Person tritt. Der Vorkaufsberechtigte hat jeweils das Recht, Grundstück bzw. Erbbaurecht zu den Bedingungen (insb. zu dem Kaufpreis), der mit dem Drittkäufer vereinbart wurde, selbst zu erwerben. Das Vorkaufsrecht gewährt allerdings kein Ankaufsrecht, d.h. keine Befugnis, unabhängig von einem Verkauf an Dritte den jeweils anderen Gegenstand (Erbbaurecht bzw. Grundstück) nach eigenem Gutdünken hinzuzuerwerben. Die spätere „Komplettierung“ des Erbbaurechtes um das Grundstück ist also von der Verkaufsbereitschaft des Erbbauausgebers abhängig.

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